以文本方式查看主题 -  动网先锋论坛  (http://raecho-hk.com/bbs/index.asp) --  默认论坛版面  (http://raecho-hk.com/bbs/list.asp?boardid=2) ----  日本房地产泡沫破灭前  (http://raecho-hk.com/bbs/dispbbs.asp?boardid=2&id=520)

--  作者：pate --  发布时间：2021-12-20 22:01:33 --  日本房地产泡沫破灭前 衡量房地产市场是否有泡沫有一个重要的指标，全焊接球阀那就是房屋当前的总市值与经济总量的比值，如果按照这个指标来计算，我们2020年经过修正的经济总量是101万亿，而2020年房地产总的市值约为418万亿，那这个衡量房地产泡沫的指标全焊接球阀已经超过了400%，达到了惊人的414%，如果按照这个指标来看，我们的房价存在着巨大的泡沫，因为日本当年房地产泡沫崩溃前的指标是391%，我们的指标是超过日本当年的指标的，所以从这个角度来看，我们的房地产产业存在着崩溃或者硬着陆的风险。房价泡沫上面是跟历史上的日本比较，我们的确存在着房价暴跌的风险，现在从横向的主要发达国家来比较，全焊接球阀看看是否也同样存在着风险，我们的房屋总市值如果换算成美元的话，那2020年的房屋总价值约为63万亿美元左右，而同时期的美国约为34万亿美元左右，英法德约为32万亿美元左右，全焊接球阀中国的房地产市场总市值差不多和美，德，英，法这个几个老牌资本主义国家的房产总市值基本相当，从这个绝对数据上来看，我们房地产市场似乎也存在的着不小的泡沫。对比下面我们再从人口，全焊接球阀税费，产权等角度来仔细对比下房地产市场是否存在着巨大的泡沫，从人口的数量角度来看，中国的人口数量约为14亿人，而美，德，英，法这四个国家的人口总额约为5.5亿人，全焊接球阀中国的人口数量是这几个国家的人口数量总和的2.55倍，而房子的总市值则是与这几个国家的之和基本相当的，也就是说，我们的人均房产市值是4.5万美元左右，而美，德，英，法的人均房产市值是12万美元左右，之间相差2.66倍。人口对比表面上看起来是他们的房产泡沫比我们大，但这里如果我们考虑到我们的人均收入水平的话，我们的人均收入水平差不多只有人家的20%左右，如果按全焊接球阀照这个收入水平换算，这几个国家的人均房产市值换算成我们的收入水平参考，那他们的人均房产价值就应该是2.4万美元左右，而我们的人均房产市值4.5万美元左右，同样也是我们的房产泡沫水平比较大。收入水平但如果考虑了税费和产权的因素，也许结果就出现了一定的逆转，国外发达国家的房屋土地产权基本都是私有制的，只要你买了房子，那理论上相应的土地使用权全焊接球阀也是房屋所有人的，但每年需要缴纳1%-1.5%左右的房产税，站在现在静止的角度来看，假设一套的房子的市值是100万美元，如果持续持有70年的话，那房屋最低的累积成本就变成了170万美元左右；我们仅有土地使用权而我们国家所购买的房子只有土地使用权，而没有土地所有权，土地所有权是归国家所有的，也就说，我们买了房子之后，相当于跟国家租用了70年的土地全焊接球阀使用权，再进一步说就是，我们买房子时相当于一次性缴纳了70年的土地租金，这也是我们国家土地比较贵的，房价比较贵的重要原因，所以，如果考虑这个因素的话，虽然我们的房子市值依然具有泡沫存在，但我们国家房价跟国外发达国家的房价差距就没有那么大了，差别就在于一个早交，一个晚交导致的现存价格不同而已。房产税这里也许有人会说，将来我们国家也要开始征全焊接球阀收房产税了，那岂不是花在房子上面的成本更高了么，如果这么考虑是没有什么错，而且这里本质上还是一种重复征税行为，因为我们买房时已经一次性付过未来几十年的土地使用权费了，如果在这种费用之上再加房产税，那就属于重复征收了，法理上确实有点说不通，但这不是我们该考虑的问题，问题在于，如果征收了房产税，未必会使得房产的总市值增长，反而有可能抑制总全焊接球阀市值的增长，具体影响程度有多大，这里不太好说，也无法预测。